7 важных шагов на пути к приобретению недвижимости в Израиле

Итак, друзья, у вас появился интерес к приобретению недвижимости в Израиле, возможно, вы уже прикидываете стоимость, выбираете район, просматриваете предложения. А, может быть, вы уже готовы вступить в переговоры с собственником насчет понравившейся квартиры. Что ж, недвижимость в Израиле - это отличное вложение, как для тех, кто приобретает недвижимость для собственного проживания, так и для тех, кто собирается приобрести ее в качестве инвестиции. Рост стоимости израильской недвижимости один из самых стабильных в мире, ведь он продолжается даже во время мировых экономических кризисов, а значит вы на правильном пути.  Однако, не стоит забывать о том, что сделки купли-продажи недвижимости являются достаточно сложными для обычного гражданина, а уж тем более, когда речь идет о незнакомой юрисдикции. Чтобы помочь вам не попасть впросак, мы подготовили для рекомендации, которые помогут вам успешно пройти все этапы на пути к вашей собственной квартире в Израиле. Поехали.
 

1. Проверка окрестностей

Перед тем как вы примете окончательное решение о приобретении определенной квартиры, настоятельно рекомендуется посетить ее несколько раз в разное время. Нередко на первом этаже дома может располагаться детский сад, склад, магазин, парикмахерская или какой-то другой бизнес. Если вы придете смотреть квартиру в вечерние часы или в субботу, - вы не услышите шум, доносящийся из шумного детского сада, располагающегося под окном спальни, тогда как в утренние часы этот шум будет нелегко скрыть. С другой стороны, просматривая квартиру утром, для вас, после ее покупки, может стать неприятным сюрпризом, наличие кафе или бара в соседнем доме. Шум из такого заведения в вечерние часы может доставить значительный дискомфорт. Прежде чем выбрать для себя определенный район, обязательно определитесь с тем, какая инфраструктура необходима вам в шаговой доступности. Для кого-то это может быть школа, поликлиника, рынок и т.д. Обязательно проверьте наличие необходимой инфраструктуры по соседству с квартирой, которую вы собираетесь приобрести. Подумайте, кого бы вы хотели видеть своими соседями, и чего вам хотелось бы избежать. Такой подход поможет вам избежать существенных неудобств после покупки квартиры.
 

2. Выбор квартиры

После того как вы определились с районом, переходим к выбору квартиры.
Квартира, которую вы собираетесь приобрести должна быть в идеальном состоянии (за исключением тех недостатков, которые вы осознанно допускаете и учитываете при определении стоимости). В тех квартирах, которые были построены относительно недавно, стоит выяснить кто являлся подрядчиком при строительстве и не ведутся ли против него судебные дела, связанные с качеством выполненных работ (квартиры от подрядчиков с хорошей репутацией, как правило, дороже). Не бойтесь задавать собственнику неприятные вопросы о соседях и планах на капитальный ремонт здания. Обязательно проверьте общее состояние квартиры: окна, жалюзи, двери, трубы, кондиционер, обратите внимание на трещины в стенах, сырость, состояние квартиры во время дождя. Помимо осмотра квартиры, обязательно поинтересуйтесь, какие у вас возможности по использованию общих помещений в здании. Можете ли вы использовать склад для хранения или стоянку для машины. В некоторых случаях места на стоянке необходимо выкупать отдельно или ежемесячно платить за их аренду.
Вас устраивает и квартира, и здание, в котором оно находится, и соседи, и инфраструктура? Отлично, теперь необходимо узнать, разумна ли предлагаемая собственником цена. Здесь настоятельно рекомендуется воспользоваться порталом на сайте Налогового Управления Израиля, в котором содержится информация о всех сделках по недвижимости, включая цену. Данный портал поможет вам сориентироваться в ценовом диапазоне интересующей вас недвижимости.
 

3. Инженерная проверка

Если вы не уверены в собственных силах, при оценке состояния объекта недвижимости и качества района, - рекомендуется обратиться к квалифицированному инженеру. Зовут его на иврите "Бадак байт". Он поможет вам обнаружить скрытые от глаз непрофессионала недостатки здания и самой квартиры. Он может проверить физическое состояние водопровода, электропроводки, дать информацию о нахождении поблизости антенн телекоммуникационных компаний, инфраструктуре района, уровне загрязнения, преступности и шума. Эти и другие параметры могут решающим образом повлиять на ваше решение о приобретении квартиры или определении ее справедливой стоимости.
 

4. Оценка недвижимости

Проверки технического состояния не всегда достаточно, и на слово собственника квартиры далеко не всегда стоит полагаться. Даже после инженерной проверки у вас могут остаться серьезные сомнения в выборе квартиры. Хочется знать какие планы у муниципальных властей на выбранный вами район и здание, в котором находится выбранная квартира. Хочется знать наверняка какие права при покупке квартиры будут вам предоставлены в отношении общих помещений. Для ответа на эти вопросы следует привлечь оценщика недвижимости (ивр. - шамай микаркеин). Самое же главное чем он может помочь - это выявление возможных нарушений при строительстве. Если нарушения при строительстве были - это может быть чревато для вас невозможностью получения кредита (ипотеки) для покупки этого объекта недвижимости, а муниципалитет может наложить на вас штраф (обязанность по уплате штрафа ложится на собственника).
Запомните: ни в коем случае нельзя недооценивать серьезность нарушений при строительстве, даже если собственник будет уверять вас в том, что "никогда не было никаких проблем". Штрафом дело может и не закончиться, компетентные органы имеют право вынести решение о сносе таких зданий за счет собственника. Если оценщик указал вам на такие нарушения - настоятельно рекомендуется возвратиться к этапу выбора объекта недвижимости.
 

5. Выписка из реестра недвижимости

Если вы прошли этап выбора квартиры и уверены в том, что нашли то, что нужно - самое время перейти к юридической проверке объекта.
Государственный реестр, в котором регистрируются сделки с недвижимостью называется в Израиле "Табу" (с ударением на первый слог). Выписка из этого реестра называется "Несах Табу". Его можно попросить у собственников квартиры или самостоятельно запросить в Табу (в т.ч. и через интернет, оплатив кредитной картой небольшой сбор).
Как и в привычной нам выписке из ЕГРП в "Несах Табу" содержится информация о предыдущих и текущих собственниках объекта недвижимости, основания его приобретения, а также, всевозможные ограничения, которые были на него наложены. Из этого документа вы узнаете действительно ли этот объект недвижимости зарегистрирован, действительно ли ваш продавец является его собственником и на каком основании, существуют ли притязания на квартиру третьих лиц, не находится ли квартира в залоге и о других обстоятельствах, связанных с чистотой планируемой вами сделки. Так как получение Несах Табу не является обременительным - вам не обязательно ждать окончания всех проверок, вы можете запросить его как только вам понравилась сама квартира, и сэкономить на описанных выше проверках если данные в выписке будут неудовлетворительными.
 

6. Зихрон дварим (предварительный договор)

Запомните, прежде чем вы что-либо подпишете в отношении квартиры, вам просто необходимо посоветоваться с квалифицированным юристом. Особенно, если вам предлагают подписать документ на языке, которым вы не владеете. Конечно, в дальнейшем незнание языка может явиться основанием для аннулирования документа, но для этого вам придется инициировать судебный процесс. Лучше всего избежать этой проблемы с самого начала. На любом из этапов переговоров собственник квартиры может предложить вам подписать т.н. "Зихрон дварим", т.е. протокол о ваших договоренностях, имеющий силу предварительного договора. В нем будет указано ваше намерение приобрести квартиру и намерение продавца ее вам продать, а также, дополнительные детали: стоимость, дата заезда и другие. Иногда эти документы составляются на мятом листе бумаги, ручкой и в спешке, и потенциальные покупатели не придают им значения, а зря. Такой документ может являться основанием для требования с вас неустойки, если вы вдруг передумаете вступать в сделку, и речь может идти об очень значительных суммах. В документе могут быть указаны детали или сроки, которые могут вас не устраивать, поэтому ни в коем случае не подписывайте Зихрон дварим без консультации с юристом. Зихрон дварим может быть вам интересен лишь в том случае, если вы точно решили купить именно эту квартиру и хотите ее "забронировать" на время проведения технических и юридических проверок. Юрист после консультации с вами поможет грамотно составить этот документ с учетом ваших потребностей.
 

7. Подписание договора и его регистрация

Если все проверки пройдены, достигнуты договоренности с продавцом, и вы уже уверены в своем решении, - значит пора переходить к подписанию договора. Конечно, составление таких договоров всегда было прерогативой юристов, однако и вам перед подписанием следует его прочитать в переводе на ваш родной язык, или на язык, которым вы достаточно хорошо владеете. Обратите внимание на цену, сроки, порядок оплаты, обстоятельства, в отношении которых вы достигли договоренности с продавцом. Важным дополнением к договору являются т.н. "Хеарот Азхара" - документ регистрируемый в Табу, в котором продавец до регистрации самого договора укажет взятые на себя обязательства совершить определенные действия или воздержаться от их совершения. Например, продать квартиру вам, а не кому-либо еще (на этапе проверки Несах Табу вы также сможете увидеть, давал ли продавец уже подобные обязательства другим лицам). В сам договор также следует внести пункты об ответственности продавца и постараться избежать своей ответственности за обязательства, в выполнении которых со своей стороны вы сомневаетесь. Следует знать, что покупка квартиры облагается налогом, который составляет от 0% до 10% в зависимости от стоимости квартиры. Часть этого налога необходимо уплатить до подачи документов на регистрацию в Табу. Когда договор подписан и юрист подготовил все необходимые документы - можно подавать заявление на регистрацию перехода права собственности. После регистрационных действий, в Табу будет внесена запись о новом собственнике, поздравляем, квартира ваша!

И напоследок

Конечно, в статье такого формата невозможно подробно описать процесс покупки квартиры и все связанные с ним подводные камни, она не призвана заменить консультацию специалиста, тем не менее, мы надеемся, что общее представление о том, на что следует обратить внимание при покупке квартиры, вы получили. Напоследок позвольте дать вам рекомендации общего характера:
- при совершении любого платежа следите за тем, чтобы сторона получающая платеж выдавала вам документ подтверждающий его совершение;
- не оставляйте чтение документов, которые вам необходимо подписать на последний момент. Старайтесь ознакомиться с ними до прибытия в место, где вам предстоит это сделать;
- в процессе приобретения квартиры у вас будет достаточно много документов, старайтесь хранить их в быстром доступе и четком порядке.

Успехов!


Автор: Максим Михаэли
Сайт адвоката Максима Михаэли на русском языке: www.inlaw.co.il
Для консультаций звоните: (+972) 52 50-33-777